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梁振英：香港住宅價格開始回落
梁振英：香港住宅價格開始回落
本報記者 張曉玲
實習記者 吳抒潁深圳報道
2015年，在深圳、上海、北京等地房價上漲的同時，香港樓市卻持續低迷。
10月22日，香港特首梁振英在立法會答問大會上稱，香港一二手樓價已經回落，特區政府此前抑制房屋價格的措施正在顯效。
在此之前，香港一線商鋪的租金較2012年巔峰時期也最多跌幅達40%。多位業內人士認為，租金大幅下降是樓價下跌的先兆之一。多傢投資機構預測，香港的住宅價格將會持續下跌，香港樓市的拐點可能已經到來。
樓市遇冷
今年以來，飆漲多年的香港樓市已現頹勢。
9月初，港府發佈的房屋數據顯示，8月份的房屋成交量轉貸信貸年息借貸增貸轉貸創下17個月來的新低，僅有2014年同期的三分之一；二手房的成交量也是15年來最少。中原地產亞太區總裁黃偉雄稱，截至今年9月份，中原地產的業績隻完成瞭60%，遠低於預期的75%。
價格方面，市場中一直存在降價促銷現象。2月份，新鴻基旗下的元朗某項目部分房源降價幅度一度達到40%；反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數按周下跌1.26%，跌幅是兩年多以來最大，指數也創9月新低。
中原地產表示，數據反映出樓價開始出現調整，主要由新界中小型單位帶頭；市區大型屋苑及豪宅則緊隨其後，預計房價走勢會反復回軟。
10月22日，梁振英在香港立法會答問大會上稱，三年前本屆政府增加土地供應的努力，開始形成新的和較大量的住宅供應。市場數據顯示，一手和二手住宅的價格開始回落，未來政府將繼續大力開辟和供應土地，並推動大型基建。2014年《施政報告》公佈計劃在五年內推出150幅用地現已開始瞭約四成的法定圖則改化工作，部分土地也已經撥作房屋。
實際上，香港房價自2003年至今已經上漲瞭約340%，這使得貧富差距進一步加大，社會的不滿情緒增加。為瞭打擊樓市，2012年10月起，香港特區政府頻頻出招，除強化額外印花稅外，還推出“買傢印花稅”增加置業成本，以此來遏制外來需求、投資需求和炒賣需求。
香港樓市趨冷最明顯的表現，則是租金的暴跌。香港曾經擁有全球租金最貴的購物街，但如今部分商鋪的租金已較最高點下跌40%。眾多奢侈品公司呼籲業主降租，甚至已經有部分奢侈品牌撤出原本所在的核心商業街。據英國《金融時報》報道，銅鑼灣一傢瑞士手表積傢店鋪被本地的折扣化妝品店代替，租金比2012年積傢租下該店時下降瞭40%。
地產代理公司MidlandHoldings美聯集團董事總經理黃子華稱，香港銅鑼灣、中環等一線核心區域零售租金以往受內地遊客驅動每年漲幅高達20%-30%，10年來增幅5至10倍，如今內地遊客冷落香港市場，上述區域現時零售租金跌幅已有30%-50%的跌幅。
拐點已至？
值得關註的是，今年香港樓市遭多傢國際大行唱空，他們紛紛預計香港樓價要跌借貸信貸缺錢急用哪裡借錢土地信用貸款怎麼貸款比較會過件。
摩根大通駐香港房產和企業部門負責人Cusson Leung在9月初預計，今年下半年香港房價會因強勁的需求上漲5%，但隨著香港受到中國內地經濟增速放緩的影響，從明年開始，香港住宅價格可能以年均5%-10%的速度下滑。
裡昂證券的分析師Nicole Wong指出，高雄苓雅房貸汽車貸款香港的在建住宅數量自2011年開始急劇上升，總體而言，供應極端緊張的時期已經過去瞭。她估計未來幾年香港將有1.5萬-1.8萬個可售單位完工，相較於2013-2015年上升40%，這將沖擊開發商的定價能力。
投資大鱷Jim Rogers更是認為香港的房價在三年內會暴跌五成以上，理由是未來兩年美聯儲進入加息周期，引發美元持續升值，香港資金外流，對香港的房價造成沖擊。
究竟是什麼在影響香港樓市？除瞭政府政策，影響樓市走勢的因素主要是香港的經濟狀況。香港過去一年經濟溫和增長，通脹受控，失業率低，市民的收入顯著提高。按照目前的數據來看，香港的經濟狀況運行良好，雖然經濟增速不高，但就業情況良好，經濟放緩的壓力並未傳導到香港市民身上，對樓市暫未造成負面影響。
但是香港旅遊業今年的經營狀況並不佳，或對樓市未來發出警示。今年前九個月，整體旅遊人數較去年同期下跌，9月份內地旅客較去年同期減少4.6%，整體遊客減少4%。香港本地機構人士指出，旅遊業聘用大量基層市民，如果旅遊業出現明顯下滑，有可能影響市民就業情況，失業率一旦出現上升趨勢，將會給樓市帶來負面影響。
另一組數據也顯示，香港的零售業今年首八個月的表現不佳，總銷售貨值較2014年同期下跌瞭2.2%，而單八月份的零售業總銷售貨值更是較去年同期下跌瞭5.4%。這可能是沖擊香港店鋪租金的首要因素。受中國內地強力反腐措施、中國經濟放緩、人民幣走弱而港幣相對走強等因素的影響，香港的零售業銷售表現不景氣，奢侈品店鋪陷入收入不抵租金的窘境，隻好關門撤退。
此外，利率也直接左右著香港的樓市走勢。此前持續低息利率及量化寬松措施使得萬億美元資金流入新興市場，但如果利率周期轉向，美元強勢，資金將開始從新興市場流向美元區及歐元區。資金外流將使得香港的樓市出現波動，但是目前美聯儲何時加息仍不確定，香港樓市的走向也並不明朗。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20151023/015423551164.shtml
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